一、确权、登记、发证
　　中山房地产登记发证工作曾经历1950—1953年换证和1956—1957年城镇房地产土地登记。从1979年起，开始对农村新建房屋确权登记，普查城区房屋；1985年起，恢复房产登记发证制度；1989年起，登记发放城镇国有土地使用权证；1999年后，由市国土房管局统一登记发放土地使用权证和房产所有权证。至2005年累计办理房地产权登记1097732宗，其中土地登记发证667961宗。

　　土地登记发证　自1951年12月起开展土地房产清理登记发证；1952年6月土改后，土地与房产确权发证，对农民在土改中分得的土地房屋发放土地房产所有证（简称土地证）；1962年发放生产队土地房产所有证、社员房产所有证、社员自留地（山）使用证。此后，直至1988年，中山没有再开展土地登记发证。1986年，市国土局成立，土地登记和发证成为土地管理基础性工作。1988年10月，开展城镇国有土地使用权申报登记，规定土地初始登记时间从1989年8月至1992年底，按照申报、调查、审核、公榜、审批、登记、发证的程序，登记城镇、村庄建成区和独立工矿及企事业单位的国有土地使用权、集体土地建设用地使用权和宅基地使用权，同年11月，在城区开展城镇国有土地发证试点工作。1990年在镇（区）开展发证；1991年，东凤、黄圃、三角、阜沙、沙溪5个镇基本完成农村宅基地发证工作。1992年各镇（区）全面开展发证，1993年11月，12个镇完成发证。1993年12月处理前一阶段登记发证工作中出现的问题，规范土地登记操作，镇（区）开展土地日常变更登记与统计。1997年初建立土地登记台账。1998年，利用新旧航测片和台账逐宗实地检查上报市国土局备案的未登记宗地，区分新用地和历史用地，加快初始登记工作，同年全市登记发证数已占应发总数的93.6%，达到国家和广东省要求。此后，以土地初始登记为主转变为以变更土地登记为主。1999年机构改革，4月起全市统一土地、房产登记发证。

1989—2005年中山市土地登记发证统计表

　　房产登记发证　新中国成立后，中山在石岐城区开展3次房产登记发证和1次房屋普查，在农村镇（区）开展2次登记房屋和换发契证。1951—1953年，由县财政部门对农村镇（区）房产第一次登记发证，以建国后人民政府的契证取代建国前国民政府发出的契证，对农民在土地改革中分得的房屋确权发证；1979年在石岐镇开展房屋普查，详尽记载每幢房屋的产权、使用面积和建筑面积、结构、使用等情况，较准确地掌握城区公产房、私产房、单位自管房的情况。同年11月，起草房屋管理方案，逐步解决房屋管理中存在的2117宗26个问题，其中私房改造遗留问题174宗，房产未登记705宗，未发契证未纳契税918宗，遗失契证72宗，产权调换手续不清41宗，产权不明51宗，其他156宗。1980年始开展第二次登记发证，对农村新建房屋登记确权发证；1985年始开展第三次登记发证，恢复正常的房地产登记发证制度，初期由市房地产管理处负责，1988年10月由新成立的市政府房屋登记发证办公室负责。

　　1990年7月后，恢复农村经常性的房地产登记发证制度。至1999年3月，全市房屋产权登记23.6064万宗，其中私人房产23.1616万宗，登记产权房屋面积3451.1525万平方米；单位房产4448宗，登记房屋面积756.5005万平方米。

　　土地、房产合一证　1995年12月1日起，执行《广东省城镇房地产登记条例》，申请人凭土地使用权证到房管部门核发由广东省政府统一印制的房地产权证（即房地产合一证），原土地使用权证收回由国土局保存。1997年，由于土地、房产合一证登记发证涉及管理机构和后续管理不协调，与国家有关规定相矛盾等原因停止办理。中山市土地房屋登记发证又恢复双证模式，由国土行政部门和房管行政部门分别办理土地登记和房产登记并各自发证。

　　1999年后的房地产登记发证　1999年4月，土地房产登记发证统一由市国土房管局办理。1999年5月，市政府土地发证办公室和市政府房产发证办公室合并为市人民政府土地房产发证办公室，由市国土房管局代管，与产权管理部门合署办公，负责全市土地、房屋权属登记的审核、注册登记和发证。1999年起，中山土地登记发证全面使用计算机管理；2000年起，登记部门统一整理登记发证的基础数据。2000年9月起，市政府土地房产发证办公室从产权管理部门分离，统一负责全市土地房产登记发证，改革土地房产登记发证和交易业务程序。发证业务流程与办理期限为市发证办公室受理申请并发回执（城区当天，镇、区3天内办理）；镇（区）或城区发证办公室登记股审核办证资料（镇、区3天内，城区7天内办理）；市发证办公室主任审批（3天内办理）；市注册缮证股注册登记及缮证（3天内办理）；收件发证股或镇（区）国土所发证（当天办理）；办理期限城区15天，镇（区）13天，按规定须上报市局会审或主管局长审批的，根据需要增加时限。改革房地产产权登记发证为商品房土地证、解困房证、房改房证、继承或析产证、新建房地产证、新征用地证、历史用地证、补出让房地产证、更名、更址、商品房权属确权11类。1999—2005年，全市土地登记发证26.9816万宗，房产登记发证20.6883万宗。

1999—2005年中山市土地房产登记发证统计表

　　2005年，妥善处置问题楼盘确权办证。由于各种原因，中山市存在问题楼盘265个，遍布24个镇（区），建筑面积147万多平方米，牵涉居民业主13296户（套）。市政府专门成立市处置问题楼盘领导小组，按“一楼一策（如收购、拍卖、转让时）,先易后难”原则，开辟“绿色通道”。遇发展商逃逸，政府采用税费分离，允许税款挂账，先给业主办证，以维护购房者合法权益，保障社会和谐稳定。开展问题楼盘的调查、审核、报批、确权、测绘、办证等处置工作，使265个问题楼盘进入确权办证程序。2005年实际完成问题楼盘确权办证247宗，面积2.7万平方米，涉及税费金额5000万元。

二、公房管理
　　公房基本情况　公产房、经租产房、代管房及托管房等统称城区直管公房，由房地产管理部门管理、收租、修缮、养护。

　　1979年，石岐镇公房租户10493户，公房出租面积69.18万平方米，其中公产房租户5505户，面积29.15万平方米；经租产房租户4789户，面积38.41万平方米；代管产房租户171户，面积1.53万平方米；托管产房租户12户，面积325平方米；代收租、代修缮房租户16户，面积757平方米。另有小榄镇房管所管理公房7.29万平方米，黄圃镇房管所管理公房2.3万平方米。1986年中山市改革住房制度，按政策将城区近10万平方米直管公房以补贴价出售给原租住户。市政府加快旧城改造，拆迁部分旧房，建设道路交通等基础设施，直管公房减少。1988年落实华侨房屋政策，把大部分私改住宅侨房退还华侨业主。至1990年，中山城区直管公房面积38.62万平方米，小榄镇7.28万平方米，黄圃镇1.83万平方米。1998年起，陆续将城区东明花园文化中心等部分政府房产物业移交中山市城区公房管理所管理。1999年，落实市党政机关、事业单位住房制度改革实施办法，配套实施住房津贴制度，地方财政划拨专项经费在城区富湾花园购买月湾路28号、30号和30号之一共3幢136套住房，改造成660间（户）周转房，作为机关及事业单位编制内未享受福利房待遇，并暂未符合条件领取住房津贴人员临时性住房。2000年末，城区直管公房1921幢（间），出租面积27.18万平方米，承租户5660户；市政府物业设施房屋101幢(间)，建筑面积2565平方米；市政府机关周转房3幢，建筑面积4875平方米，入住343户(间)。小榄镇公房面积3.45万平方米，黄圃镇1.3万平方米。

　　2002年市城区公房管理所成立东区分所，负责城区范围内住宅小区公建配套设施的租赁和管理。同年6月和8月，市土地开发基金管理办公室根据《中山市城市规划管理规定》将位于蓝波湾住宅区、建筑面积3004.7平方米的35套房屋和永怡花园怡兴阁建筑面积3659.68平方米的34套房屋移交市城区公房管理所作市政府周转房，由武警驻中山市部队、中山市公安边防支队承租使用。2005年，市城区直管公房物业35.04万平方米；小榄镇公房面积3.25万平方米，黄圃镇1.12万平方米。

1979—2005年中山县、市城区直管公房面积统计表

       公房租金标准与征收　公房租金标准分三种类型：一是“拨用公房”，无偿拨给机关、团体、学校作办公、教学用房，免收租金；拨用公房如改变使用性质，须向房管部门交纳租金，不得无偿转让；1994年全市拨用公房3.6万平方米，主要由石岐城区的机关、居委会、学校等单位使用。二是居民住宅用房，根据城镇居民工资收入水平较低的情况，规定原则上公房月租金不高于职工月工资10%。房租标准远低于成本租金和市场租金，属于福利型公房租金。三是直管公房非住宅而用作生产经营，按房屋折旧以及维修、管理等费用计算租金，比住宅租金高。

　　对下岗职工、军烈属、残疾、生活困难等人员酌情减免或缓收租金。2000年，全年减免租金25万元。2002年，直管公房非住宅租金由政府定价改为按地段过渡为市场租金，同年收租金2099.40万元。2003—2004年，以市场基准价为基础，实行协议市场基准租金，改革后，2003年直管公房非住宅租金收入2400.78万元，比2002年增加301.38万元，增幅14.36%，创历史新高。2005年起实行公开招租，以价高者得的方式或实行拍卖使用权方式招租。并根据公房租金调整方案中有关租住公房优惠减免政策，对160户鳏寡孤独，伤残人士，残疾军人及特困户分别给予免收、减收或缓调租金，涉及租金13.95万元。

　　2003年起，城区直管公房非住宅租金地段分为六个等级，按市场基准价浮动执行。

1965—2005年中山县、市城区公房住宅租金标准表
 

       公房租金在建国初期由县政府地方财政部门收缴，1954年后由新成立的石岐市房地产管理所收缴、管理和使用，1996年10月起，由中山市城区公房管理所统一收缴。改革开放后，经济建设迅速发展和人口增加，房屋的供求矛盾不断扩大，社会上私人出租房屋的租金远高于公房租金，一些公房租户尤其是商铺租户将公房非法转租他人牟利。1987年起加强城镇公有房屋管理，保障公有房屋所有人和使用人的合法权益，规范公房的使用、租赁、修缮、安全、拆迁及落实侨房政策等管理，对租户转租、转借及空置公房6个月以上等违反公房管理的行为，依据规定终止租赁关系，收回公房使用权。2005年查出不符合租住条件的租户88户，收回房屋35间，用于安置城区居民住房困难户。

　　公房维修与改造　石岐房管部门于1955年成立专业队伍，按照“以租养房”的原则，运用公房租金维修、改造、新建公房，对所管理的城区直管公房，按“先急后缓”进行年度、季度、月度的解危、维修、拆改。特别是在台风雨季来临之前，重点抢修危房与解危。1998年5月24日和6月23日，中山发生两次特大暴雨，洪水成灾，旧城区的低洼街巷房屋水浸严重，市城区公房管理所与中房发展总公司派员组成疏散队、抢险队、物资供应队进行救灾抢险。1999年9月15—16日强台风登陆中山，市内大部分地区暴雨成灾，洪水消退后，迅速为15户公房住户升高屋内地面。2001年，B级有危险点房屋942间，建筑15.72万平方米，C级局部危险房屋732间，建筑面积12.22万平方米，D级整体危险房屋21间，建筑面积3519.23平方米。2002年投入24.65万元维修21间D级危房，使其转危为安。2003年4月再次检查房屋安全，查出B级有危险点房屋1266幢（间），建筑面积21.25万平方米，C级局部危险房屋303幢（间），建筑面积4.5万平方米；8月，市政府将解决C级危旧公房列入市“五大安全工程”之一，一年半时间完成C级危房改造，投资6000万元。2005年共维修公房1533间，受益户1762户，投入维修费用803.69万元。

1979—1994年中山县、市城区直管公房维修情况表

　　1980年始改造公房，一是鼓励单位自建住房，将旧房售给需要在城区建设住房的企事业单位，由购买单位安排原住户住房；二是与建房单位合建，按产权、面积、租金不变的原则，将危房交建房单位拆改、重建，新房建成后按原面积交回公房管理部门管理，新增加面积归建房单位所有。1993年起加快改造旧城，贯彻“整体规划，连片改造，异地安置”方针，规划19个改造点，占地总面积3万多平方米，总建筑面积约9.17万平方米；至1996年，连同其他危房改建，安排480多户城区居民入住新居。1994年6—7月，经历两次百年一遇的特大洪水和台风暴雨侵袭，均未出现公房倒塌事故。2001年，市政府加大改造危旧公房力度，划拨800万元改造晋源坊2号、和平正街129号、居安里27—31号、永安坊二横巷8号至8号之一、永宁坊横巷17至26号等5个点，拆除原用水泥预制构件建造的旧房，建成6幢配套设施完备的95套住宅，总建筑面积6768平方米。

1993—2003年中山市城区公房改造情况表